주거용 오피스텔 매매, 전세, 월세 중개수수료 한번에 확인

한창 아파트 가격이 치솟았을때 대체제로 오피스텔도 인기였던 때가 있습니다. 내집마련을 꿈꾸는 사람들이 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴한 오피스텔을 구입하는 경우도 자주 있습니다. 그런데 오피스텔은 아파트와 중개수수료가 조금 달라요.
이번 포스팅에서는 주거용 오피스텔의 중개수수료에 대해서 확인해 보겠습니다.

■ 목차

1. 오피스텔이란?
2. 오피스텔 중개수수료 
3. 오피스텔 금액별 중개수수료 계산
4. 주거용 오피스텔 전세, 월세 계약시 주의사항

1. 오피스텔이란?

오피스텔은 사무공간인 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어 입니다.
즉 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물을 의미하며 상업용으로 구분합니다.
그러나, 오피스텔을 순수 주거목적으로 사용한다면 주거용으로 구분하고 과세(세금부과)하기도 합니다.
아예 처음부터 주거용으로 오피스텔을 분양하는 경우도 흔하게 있습니다. 
건축법상으로는 업무시설에 해당되고, 주택법상으로는 준주택에 해당됩니다.

주거용 오피스텔

오피스텔이 주거용이냐 업무용이냐를 구분하는 가장 중요한 기준은 전입신고 여부입니다
오피스텔에 거주자가 전입신고를 하면 주거용 오피스텔로 인정됩니다.
오피스텔 주인 업무용으로 사용한다는 입증을 못해도 주거용으로 인정됩니다.
이 경우 1가구 2주택에 포함되므로 향후 매도시 양도세 등에 주의해야 합니다.

업무용 오피스텔

오피스텔을 업무용으로 사용할 경우는 1가구 2주택에 해당되지 않습니다.
업무용으로 인정받으려면 오피스텔 주소로 임대사업자 등록하고 세입자에게 월세에 대해 매월 세금계산서를 발행해야 합니다. 이때 세입자가 전입신고를 하면 주거용으로 간주됩니다. 개인사업자를 임차인으로 두는것이 좋겠죠?

2. 오피스텔 중개수수료

오피스텔은 주택과 달리 한도액이 없습니다.
상한 요율만 정해져있습니다.

오피스텔의 중개수수료는 ① 전용면적 85㎡ (약 25.7평)이며 ② 부엌, 화장실, 목욕시설 등의 요건을 갖춘 경우와 그렇지 않는 경우로 나눠집니다.

조건을 갖춘 경우 중개수수료

• 매매, 교환은 거래금액의 0.5%
• 임대차 (전세, 월세) 인 경우는 거래금액의 0.4%

위 조건에 해당하지 않은 경우

• 매매, 교환, 임대차 모두 거래금액의 0.9%

부동산은 거래금액이 크기때문에 0.1%라고 해도 부담이 클 수 있습니다.
오피스텔은 아파트보다 중개수수료가 조금 비싼 편입니다.

★ 함께 보면 좋은 글 : 거래 금액별 매매, 전세, 월세 부동산 중개수수료 알아보기

Tip : 중개수수료 네고하기

오피스텔의 중개수수료는 상한 요율만 정해져 있습니다.
따라서 중개인(공인중개사)과 잘 협의하면 상한요율 보다 적은 금액으로 중개수수료를 지불할 수 있습니다.
중개인은 중개수수료로 먹고 사는 사람들이기 때문에 지나치게 낮은 중개수수료를 요구하거나 기분을 상하게 하면 부동산 거래에 차질이 생길 수 있습니다.

중개수수료 네고하는 팁 몇가지 입니다.

• 처음부터 수수료 깎아달라고 하면 좋은 물건 소개가 잘 안들어 옵니다.
  물건을 여러군데 본 후 마음에 드는 물건(매물)이 있으면 내색하지 말고 사무실로 돌아갔을때 수수료 이야기를 던져 보세요. 너무 진지하지 않게 슬쩍 던져 보는 것이 좋습니다. 네고가 먹힐 사람들인지 아닌지 대략 느낌이 옵니다.
• 계약서 도장 찍은 후에는 중개수수료 네고가 어렵습니다.
  마음에 드는 물건(매물)이 있을때 티를 내면 패는 중개인 쪽으로 기웁니다. 거기다가 매매나 임대차 계약서 도장 찍고나면 패는 중개인 쪽으로 넘어갔습니다. 정말 착한 사람들 아니면 한도금액으로 요구합니다. 내 쪽으로 패가 조금이라도 있을때 네고 하세요.
• 중개인을 존중하고 서로 기분좋게 네고해야 합니다. 
  기분이 상하거나 자존심을 건드리면 마음에 드는 물건(매물)을 아예 포기해야 할 수도 있습니다. 다른 공인중개사나 집주인하고 직접 연락하려고 하면 소송까지 휘말릴 수 있습니다.
• 중개인이 양타 물건을 소개시켜주면 네고하기가 조금 편합니다.
  거래가 성사되면 일타쌍피, 중개인은 힘 덜 들이고 양쪽으로 수수료를 받을 수 있기 때문에 어느정도 네고 이야기를 편하게 할 수 있습니다.

10년 전까지만해도 부동산 거래가 활발해서 중개인들이 수수료를 10원도 안깍아 주려고 했었는데, 최근에는 부동산 시장이 매우 위축되었습니다. 그만큼 중개수수료 협의 가능성이 커졌다고 볼 수 있습니다.
그러나, 중개수수료는 상한금액이나 상한요율이 정가로 굳어져 있기 때문에 지나친 네고는 서로의 기분만 나쁘게 하고 거래도 망칠 수 있으니 신중하고 조심해야 합니다.

3. 오피스텔 금액별 중개수수료 계산

금액 1억 : 매매와 전세 비교

오피스텔은 거래금액 구간 관계없이 모든 금액에 대해서 매매는 0.5%, 전세는 0.4%의 중개수수료 요율이 책정됩니다.
따라서 매매와 전세는 중개수수료가 0.1% 차이가 있습니다.

금액 5억 : 매매와 전세 비교

서울 강남지역 85㎡미만의 오피스텔 전세가격이 2~3억 정도 합니다. 물론 이 평수대의  4억 이상짜리도 전세도 있습니다.
금액과 관계없이 매매와 전세 금액 차이는 0.1% 차이가 납니다.

월세 : 보증금 1000만/월세 50만

오피스텔 월세 매물중 가장 표준금액인 케이스 입니다.
중개수수료는 24만원 정도에 부가세까지 합하면 26만4천원이 중개수수료 최대금액입니다.
금액이 작아서 네고는 어려울 가능성이 높아 보입니다.

월세 : 보증금 500만/월세 300만

강남구의 저렴한 오피스텔 월세 금액입니다.
부가세 포함 134만원 정도 중개수수료가 나옵니다.

월세 : 보증금 3000만 / 월세 250만

강남 85㎡ 급에서 비싼 월세 매물 중 하나입니다.
월세 중개수수료는 보증금 보다 월세 금액의 영향을 많이 받습니다.
왜냐면 중개수수료의 기준이 되는 금액은 월세x100에 보증금을 더한 값의 0.4% 이기 때문입니다.
월세가 비싸면 중개수수료는 훨씬 비싸집니다.

주거용 오피스텔 전세, 월세 거래시 주의사항

오피스텔은 전입신고 여부에 따라 주거용이냐 업무용이냐로 구분이 됩니다.
간혹 주인(임대인)이 세금적인 문제때문에 전입신고를 못하게 하거나 계약서에 전입신고 불가조항을 넣는 경우가 있습니다.

전입신고를 하지 않더라도 주거용으로 사용했다면 주택임대차보호법의 적용은 받을 수 있습니다.
특히, 전세 임대차계약 묵시적갱신, 갱신청구권 행사 등 권리 행사는 가능합니다.
다만, 전세 보증금에 대해서는 대항력과 우선변제권 효력은 받을 수 없게 되어 자칫 잘못하면 전세보증금을 날릴 수도 있으니 주의해야 합니다.