아파트 증여세 절감방법_저가양수도(저가매매)

부동산 경기가 좋지 않을 수록 보유 주택 증여에 대한 관심이 높아집니다.

오늘은 증여세에 대한 기본 사항과 함께 증여세 절감 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

증여세란?

증여세는 다른 사람으로부터 재산을 증여받았을때 재산을 받은 사람이 내야하는 세금을 말합니다.

증여세란?

 

참고로 증여세는 재산을 증여받은 사람(수증자)가 납부하는 것이 원칙입니다.

그러나 수증자가 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 증여자가 연대하여 납부할 의무가 있으니 주의해야 합니다.

• 수증자가 주소 또는 거소가 분명하지 아니한 경우로 조세채춴의 확보가 곤란한 경우
• 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로서 강제징수를 하여도 조세채권의 확보가 곤란한 경우
• 수증자가 비거주자인 경우

 

이 내용은 지난 포스팅에서 주민등록등록(전입신고)의 중요성에 대해서 설명해드렸는데 연관성이 있으니 한 번 보셔도 좋을 것 같습니다.

전입신고 확정일자 받는 법과 주의할 점

 

 

증여세 얼나마 내나?

증여세 세율은 재산이 30억이 넘으면 세율이 50%나 됩니다.

 

12억 아파트를 아들에게 증여할 경우 증여세는 얼마나 될까요?

① 증여조건

 

② 증여세 간이 계산

 

증여세에 해당하는 산출세액은 291,000,000원(2억9천1백만원)으로 계산되었습니다.

참고로 만약 1억 상당 재산을 증여하면 485만원이 증여세로 발생합니다.

 

 

증여세 절세는 탈세인가?

증여세를 절세하기 위한 방법은 다양합니다.
그러나 증여세를 포함하여 납세할 세금을 줄이기 위한 노력은 불법이 아닙니다.
연말정산도 어찌보면 매년 내야할 근로소득세, 종합소득세를 절세하기 위한 방법입니다.
다만, 법률에 규정되거나 허용된 이외의 방법이라면 불법(탈세)이 될 수 있습니다.

국세청에서도 꾸준히 규제를 강화하고 법규를 개정하고 있습니다.
이러한 이유로 국세청에서는 여러가지 보완장치를 해놓았기 때문에 증여세를 절세하려면 주의해야할 점이 있습니다.

• 보통 차용증을 많이 작성하시는데, 기본적으로 부모자식 간 매매는 증여로 보기 때문에 고의로 세금을 피하고자 차용증을 썼다는 사실이 밝혀지면 증여액의 60%까지 가산세로 몰수됩니다.
• '창업 자금에 대한 증여세 과세 특례'를 이용할때 수증자가 사후의무요건을 충족하지 않으면 일반 증여세가 부과됩니다.
• 재산을 증여한 증여자 (부모)가 사망 후 상속이 개시되면 증여받은 자산이 상속세 과세액에 가산됩니다.

즉, 이러한 절세 방법들은 합법적이지만, 잘못 사용하면 법적인 문제를 초래할 수 있으므로 세무사와 상담하는 것이 중요합니다.

창업자금에 대한 증여세 과세특례

창업 활성화를 통해 투자와 고용을 창출하고 경제활력을 도모하기 위해 도입된 제도입니다. 이 제도는 18세 이상의 거주자가 창업을 위해 60세 이상의 부모로부터 토지·건물·주식 등 양도소득세 과세대상자산을 제외한 재산을 창업자금으로 증여 받는 경우에 적용됩니다.

창업자금에 대해서는 50억원 (10명 이상 신규 고용하는 경우 100억원)을 한도로 5억원을 공제하고 10%의 저율로 증여세를 과세합니다. 증여자가 사망한 경우에는 증여시기에 관계없이 상속세 과세가액에 가산하여 상속세로 정산하는 제도입니다.

이 제도를 이용하려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

수증자는 18세 이상의 거주자이어야 합니다.
증여자는 60세 이상인 수증자의 부모이어야 합니다.
증여물건은 양도소득세 과세대상이 아닌 재산이어야 합니다.
중소기업 창업은 2년 이내에 조특법§6③에 따른 중소기업을 창업해야 합니다.
증여세 신고기한까지 과세표준 신고서와 함께 '창업자금 특례신청 및 사용내역서’를 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다.
그러나, 수증자가 증여일 이후에 정당한 사유 없이 세법에서 정한 사후의무요건을 이행하지 않은 경우, 증여세가 부과됩니다.

 

 

증여세 절세방법

증여세를 합법적으로 절세하는 방법은 여러가지가 있습니다.

기본적으로 5가지 방법이 있습니다.

① 앞으로 자산가치가 상승할 것으로 예상되는 재산부터 증여할 수 있습니다. 향후 자산가치가 높아지면 증여세도 증가하기 때문에 자산가치가 오르기 전에 증여하는 방법입니다.

② 훗날 아파트 가격이 올랐을 때 양도 차익을 줄여 양도세를 절세할 수 있는 방법으로 감정평가를 받은 가격으로 증여하는 방법이 있습니다.

③ 자녀가 결혼했을 경우 공동명의로 증여하면 증여세 절감 효과가 있습니다. 혼자 4억을 받는 것보다는 배우자와 각각 2억씩 증여받으면 증여세가 적게 나옵니다.

④ 증여자가 대출이 있을 경우 대출금과 함께 재산을 증여하면 대출금을 제외한 금액에만 증여세가 부과되므로 증여세를 절감할 수 있습니다.

⑤ 오늘 알아볼 주제입니다. 가족간 저가양수도(저가매매)를 활용할 수 있습니다. 부모가 자녀에게 아파트를 싸게 양도하는 것을 말합니다. 가족간 저가매매를 잘 활용하면 시가보다 30%까지 저렴하게 매매해도 증여세가 한푼도 나오지 않습니다. 이를 잘 이용하면 양도세와 증여세를 절감할 수 있습니다.

⑦ 기타 세법 개정내용을 잘 확인하여 비과세 혜택을 이용하는 방법들도 있습니다.

 

아파트 저가양수도(저가매매)

부동산 시장이 많이 어렵습니다. 호가는 오르지만 매매는 많지 않아 팔고 싶어도 원하는 가격으로 팔기 어려운것이 현실입니다. 이에 부동산 가격이 좋지 않을때 자녀에게 증여하려는 시각이 많이 생겼습니다.

가족간에 아파트를 양도하는 것은 특수관계자간의 거래입니다.

가족(특수관계자)간에 아파트를 주고받는 것은 증여로 볼 수 있지만, 돈을 받고 거래하는 유상양도가 명백한 경우에는 양도거래를 인정합니다.

일단 법률을 한번 살펴보겠습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)

①법 제35조제1항에서 “전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제40조제1항에 따른 전환사채등
2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)
② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
③ 법 제35조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
④법 제35조제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다.
⑤ 법 제35조제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(「소득세법 시행령」 제162조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 “대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.

 

상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)

① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 

위 법률을 토대로 설명드리겠습니다.

저가양수도는 부모가 자식에게 아파트를 양도(판매)하는 형태의 특수관계자간 거래입니다.
부모자식간 거래라고 해서 부턱대고 싸게 팔아서는 안됩니다.

법률로는 거래당시 아파트 시가와 자식에게 양도(판매)한 금액의 차이가 3억원 이상이거나 시가와 5%이상 차이가 날 경우에는 부당행위 계산 부인이 적용됩니다.

부당행위 계산 부인이란?

거래행위는 인정하지만 세법상 조세를 부당하게 감소시킬 목적으로 행하였다고 인정되는 경우, 이를 부인하여 재계산 하는 것을 의미합니다..

이런 경우 특수관계자간 거래를 부인하고 실제 시가로 재계산 하도록 하고 있습니다.

증여세는 저가 양수도 시 산출세액에서 시가와 대가의 차액에 시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액을 뺀 금액을 기준으로 계산됩니다. 이로써 증여세 부담이 상당히 줄어듭니다.

여기서 잘 계산해야 할 점은 양도자(부모)가 비과세 혜택을 받을 수 있다면 법 기준(시가와 3억 이상 or 30% 이상 차이) 이상으로 거래하더라도 비과세혜택을 받을 수 있다면 시가 기준으로 양도소득세를 납부하는 것이 더 유리할 수도 있습니다.

 

<특수 관계인 간 거래시 증여세 과세 요건>

구분	수증자	과세요건	증여 재산 가액
저가 양수	양수자	시가–양수대가>=시가*30%or3억원	시가–양수대가>=시가*30%or3억원
고가 양도	양도자	양도대가–시가>=시가*30%or3억원	시가–대가–Min(시가*30%,3억원)

예를 들어 아버지가 12억 원 시가의 아파트를 6억 원에 저가 양수한도고 합니다.
아버지는 시세인 12억 보다 6억원 싸게 팔게 됩니다.
그러면 국세청은 판매금액 6억이 3억과 시세의 30% 금액(3억6천만원)을 비교해 적은 금액인 3억보다 싸게 팔았기 때문에 증여로 판단하게 됩니다.

따라서 증여재산가액 = 12억(시가) - 6억(양수대가) - 3억(3억과 시가30% 중 적은 금액) = 2억 이 됩니다.

증여재산가액이 2억이면 증여세가 대폭 낮아지게 됩니다.

 

저가 양수도를 하실때 주의하셔야 할 점이 있습니다.

양수인(아들)은 무조건 매매대금을 지급하고, 취득세 등 세금을 납무해야 합니다.

그렇지 않은 경우 증여세를 2배로 내야할 수도 있고 세무조사까지 받을 수 있습니다.

 

결론

증여세를 간단히 알아본 다음 아파트 증여세 절감방법 중 하나인 저가양수도에 대해서 살펴봤습니다.

증여자의 입장에서 비과세 또는 감면 대상인 양도자산을 자식에게 증여할 경우에 증여를 받는 수증자가 경제적 여유가 있을 경우에는 저가양수도를 이용하면 증여세를 대폭 줄일 수 있습니다.

그러나 증여자가 양도소득세가 중과세 될 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.

세법도 매년 변경되고 있으므로 반드시 전문가와 상의 하시면 생각지 못한 부분에서 세금이 증가하는 것을 예방 할 수 있으니 꼭 전문가와 상담하시기 바랍니다.

 

또 하나 주의하실 점은 증여자가 살아있을 경우는 증여세이지만 사망에 따른 상속시에는 상속세가 적용됩니다.
본 포스틍은 증여세에 해당되는 부분인점 유의해 주세요.

마지막으로 양도세, 보유세, 증여세, 취득세 등을 간단히 계산해볼 수 있는 사이트 링크를 걸어드리겠습니다.
많은 도움이 되시길 바랍니다.

 

부동산계산기