전입신고 확정일자 받는 법과 주의할 점

Ⅰ. 전입신고란?

새로 이사를 하게 되면 전입신고라는 것을 합니다.

전입신고를 하면 해당 주소지에 주민등록표에 기재가 되고, 내가 이 곳에 거주한 다는 것을 증명할 수 있습니다.

전입신고는 새로운 주소지로 이전할 때, 이전한 관할 구청에 이전 신고를 하는 것입니다.
관할 구청은 관할 새로 이사 온 주거지에서 생활하는 주민들의 인적사항과 거주지 정보를 정확하게 파악하여 공공서비스 제공 및 선거 등에 활용할 수 있도록 합니다.

 

전입신고를 안하게 된다면 여러가지 불이익을 받을 수 있습니다.

 

전입신고 안하면?

1. 과태료가 부과될 수 있습니다. (14일내에 안하면 5만원, 신고의무자가 안하면 10만원 이하)
2. 선거를 할 수 있는 권리가 정확하게 보장되지 못할 수 있습니다.
3. 전세보증금을 보호받지 못합니다.
4. 주소불명으로 건강보험이 상실될 수 있습니다.
5. 인감증명서나 주문등록증 발급이 제한될 수 있습니다.

 

 

Ⅱ. 주택임대차보호법과 전입신고(확정일자)

 

1) 확정일자란?

전세나 월세 계약을 할때 흔히 들을 수 있는 말이 확정일자 입니다.

확정일자의 의미를 정확히 알면 전세 계액시 전입신고의 중요함을 이해할 수 있습니다.

확정일자란 무엇일까요?

확정일자란 임대차계약을 하고 임대차 보증음에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결 일자를 관련기관에서 확인하여 주는 것

 

주민센터에 전입신고를 하러 가서 "전입신고 하러 왔습니다." 라고 말해도 되지만 "확정일자 받으러 왔습니다." 라고 말해도 알아듣고 처리를 해줍니다.

확정일자를 받으면 주민센터에서 임대차계약서(전세계약서) 여백에 신고하는 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다.
확정일자를 받는 과정은 전입신고와 동시에 하는 것이 일반적입니다.
전입신고는 14일 이내에 해도 되지만 확정일자는 하루만 늦어도 보증금을 보호받을 수 없기 때문입니다.

 

2) 주택임대차보호법

주택임대차보호법은 국민주거생활 안정을 보장할 목적으로 제정된 법입니다.

특히, 전세계약시 세입자의 보증금을 보장해 주기 위한 조항 중 확정일자라는 것이 있습니다.

아래 조항때문에 확정일자가 굉장히 중요합니다.

제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

전세임대인(집주인)은 보유한 집을 담보로 대출을 받는 경우가 많습니다.

여러 채권자에게 집을 담보로 거는 경우도 있는데, 이 경우 채권자에게도 순위가 있습니다.
높은 순위의 채권자가 먼저 채권을 회수하고 그 다음 순위 채권자가 채권을 회수해 가는 형식입니다

집 주인에게 채무 문제가 생겼을때 자칫하면 채권자들이 전세 보증금 가져가 버려서 세입자가 돌려받지 못할 수도 있습니다.

그래서 채권자들이 집을 담보로 대출 해준 확정일자 이전에 세입자가 전입신고와 함께 확정일자를 받도록 하여 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있도록 법으로 정한 것입니다.

 

전세계약하고 이사오면 바로 전입신고 하고 확정일자 받아야 보증금 보호받을 수 있는거 꼭 명심하세요.

 

전세계약시 주의사항

1. 계약전, 잔금시 등기부등본에 근저당, 대출 담보등이 있는지 꼭 확인하세요.
=> 확정일자보다 먼저 잡힌 근저당설정, 대출담보가 있으면 확정일자는 후순위로 밀립니다.

2. 잔금를 치르기 직전에 등기부등본 확인하고 , 잔금 치뤘으면 그날 바로 전입신고 하고 확정일자 받으세요.
=> 이사 다 하고 전입신고 하면 늦을 수도 있습니다. 잔금 치르고 전입신고 바로 해야 합니다.

3. 이미 근저당이 잡혀있다면 주택 가격 하락을 감안하고 시세대비 근저당 비율을 확인해야 합니다.
=> 이미 설정된 근저당은 확정일자보다 순위가 우선입니다.
=> 주택가격도 불안정한데 갑자기 깡통전세 살고 싶지 않다면 50% 이상 근저당 잡혔다면 그 집은 거르세요.
(개인의견입니다. 50%도 불안해요)

4. 등기부등본에 가압류 가처분 가등기 이런 말이 있다면 그 집은 거르세요.
5. 임자권 등기가 있는 집도 거르세요.

 

 

Ⅲ. 전입신고 하는 방법

 

전입신고 하는 법은 어렵지 않습니다.

정말쉽습니다.

오프라인이 더 쉬워요.

구비서류 준비물만 잘 챙겨 가시면 됩니다.

전입신고시 구비서류

1. 전입신고서 (전입신고할때 작성합니다)
2. 신분증 (세대주 본인 신청시)
3. 대리인 신분증, 위임장 (배우자 등 대리인 신청시)
4. 전세계약서 (전세계약서에 확정일자 도장 꼭 받으세요)

 

오프라인 or 온라인?

부동산중개소에서 잔금 치르고 인터넷으로 신고할 여유가 있으시다면 온라인으로 신청해도 괜찮습니다.

그러나, 전세계약 잔금을 치루는 날 이사도 해야되고 야외, 외부에서 정신이 없는데 온라인으로 신청할 여유가 없을 겁니다.

저녁에 이사 마치고 온라인으로 하겠다고 생각하시면 절대 안됩니다.
최대한 빠르게 확정일자 받아야 합니다.

그래서 저는 잔금 치루고 부동산중개소에서 일 마치자 마자 주민센터로 달려가는 것을 권장드립니다.

① 오프라인 신고

1. 주민센터에서 신고합니다.
2. 확정일자 받는거 놓치지 마세요. (주민센터에서도 챙겨줍니다)
3. 전입신고시 이사 온 집에 거주자로 있는 사람 누군지 확인하고 빼달라고 하세요. (잘 안알려줍니다. 있다면 그날 모두 빼서 퇴거처리 하셔도 됩니다.)

 

② 온라인 신고

- 전입신고는 정부24에서 전입신고 검색해서 신고할 수 있습니다.

 

- 확정일자는 인터넷등기소에서 할 수 있습니다.

 

다시 말씀드리지만, 이사하는 당일에는 정신 없습니다.

주민센터 달려가서 전입신고, 확정일자 한번에 끝내는 것이 편합니다.

 

전입신고, 확정일자 링크 아래에 추가했습니다.

전입신고 | 민원안내 및 신청 | 정부24 (gov.kr)

전입신고 | 민원안내 및 신청 | 정부24

 

대한민국 법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)

대한민국 법원 인터넷등기소

 

Ⅳ. 이런 경우도 있었으니 조심하세요 !!!

 

부동산 공인중개사를 너무 믿지 마세요.

무조건 의심할 필요는 없지만, 지나치게 물건을 권유한다면 의심해볼만 합니다.

실제로 이런 경우가 있었습니다.

① 전세권 설정 등기가 된 아파트의 매매거래시 잔금날까지 전세권 설정해지가 안되었습니다.
그런데 권세권 설정한 세입자는 법인이었고, 직원들은 명도를 했으나 회사 사정이 좋지 않아 전세권 설정을 해지할 직원이 없었습니다.

이를 알아챈 공인중개사가 매도인에게는 설정금액을 제한 잔금을 치르고, 설정금액은 매수인과 공인중개사가 반반씩 나눠갖자고 하는 것이었습니다. 단호하게 거절했고, 나중에 세입자(회사)에서 전세권 등기 말소 후 보증금액 반환요청이 있어 반환해주었습니다. 이때 공인중개사 말을 믿었더라면 큰 손해를 보거나 송사에 휘말렸을 수도 있습니다.

 

② 집 주인이 공인중개사를 통해 세입자에게 하루만 전입신고를 뺏다가 다시 전입신고를 해주면 안되겠냐고 집요하게 요구를 했습니다. 대출 교환을 위해서라고 하는데 세입자는 그럴 이유도 없고 원하는 대로 해줬다가 나중에 큰 일을 당할지도 모르는 일이었습니다.

집까지 찾아오는 등 집요하고 계속된 요구에 한국공인중개사협회와 구청에 민원을 넣겠다고 해서 일단락 되었습니다.
협회보다는 구청을 더 무서워하는 듯 햇습니다.

 

전입신고, 확정일자 당황하지 마시고 미리 정보를 많이 확인해 두셨다가 당일날 침착하게 하세요.

꼭 이사하는날 등기부등본 확인하는 것 잊지 마시고요.

계약조건이 너무 복잡하고 공인중개사가 너무 말이 많다 싶으면 등기부등본도 인터넷 등기소에서 직접 떼어보세요.

아는 만큼 손해 안봅니다.