부동산 중개업자의 달콤한 유혹에 넘어가지 않는 방법 (빌라 거래)

아파트 값이 너무 오르자 내집마련의 대안으로 빌라 매매가 많이 늘었다고 하는 뉴스가 얼마전에 떡 하니 올라 왔습니다.

유튜브에서도 유명 유튜버가 빌라 매매에 대해서 영상을 올린적이 있습니다.

빌라는 아파트 보다 가격이 낮아 내집 마련의 한계를 느낀 사람들의 관심도 높아지고 있습니다.

 

 

관련 기사 링크 : [NOW] 너무 올라서… 아파트 대신 빌라 샀다 - 조선일보 (chosun.com)

[NOW] 너무 올라서… 아파트 대신 빌라 샀다

 

저도 투자 목적으로 아파트보다 가격이 저렴한 빌라를 알아보기 위해서 주택가 지역 부동산을 찾아가 봤습니다.

적은 금액으로 투자하고 매월 고정적인 월세 수입을 받을 수 있기 때문이죠.

최대한 주변에 아파트가 없고 지하철이 근처에 있어 교통은 편한 곳을 물색하고 그 지역의 부동산 몇군데를 다녀왔는데 방문 후기와 주의점 몇가지를 말씀드리려고 합니다.

 

우선, 빌라를 산다고 하면 도시락 싸들고 말리는 분들이 많죠?

그 만큼 빌라를 구입하기 위해서는 주의해야 할 점들이 좀 있어요. 

그런데 가장 주의해야 할 점은 부동산의 달콤하고 화려만 말발에 넘어가지 않는 것입니다.

중개사 말만 믿고 잘못하면 재산가치와 수익성이 떨어지는 빌라를 구입할 수도 있기 때문입니다.

 

 

 

 

부동산 중개업소를 찾아갔을때 왠만큼 눈치 빠른 사람만 속지 않을 수 있는 달콤한 유혹들이 있습니다.

특히나 혼자 부동산을 방문하면 1 대 다수의 환경에 처하기 때문에 정신을 바짝 차리지 않으면 화려한 말발과 분위기로 혹하기 쉽습니다.

부동산 중개업자 2~3명과 가끔은 매물 주인까지 상대해야 하기때문에 정신없이 손님을 현혹시킵니다.

거짓말이라고 단정하기는 어렵지만 나를 현혹시키는 말들을 알아 볼까요?

(저도 그 당시에는 깜빡 넘어갈뻔 했습니다)

 

 

부동산에서 하는 말들은 다음과 같습니다.

하나. 매물이 별로 없고 나오는 데로 팔린다.

둘. 지금 안사면 후회한다.

 

셋. 매우 바쁜척 한다.

 

넷. 좋은 물건 있었는데 조금 전(어제 혹는 오늘 오전, 심하면 방금) 나갔다.

 

다섯. (빌라) 가격이 많이 올랐고 계속 오를것이다.

 

여섯. 이 지역 주민들이 재개발 추진 중이다.

 

일곱. 여기 저기 전화하면서 매수자가 많은 듯한 분위기를 풍긴다.

 

여덟. 자기 믿고 빌라 산 사람들 다 돈 벌었다.

 

아홉. 물건 보여주면서 원래 자기가 사서 세 놓으려고 하던 집인데 보여주는 거다.

 

열. 월세 세입자 무조건 나온다. (월세 수익 보장)

 

대략 기억나는 멘트들이 열가지 정도였습니다.

 

빌라를 사기 위해서는 현장에서 많이 보는 것 만큼 집에 와서 침착하게 실제 데이터를 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

제가 다녀온 곳은 지하철 걸어서 5분거리에 20~30년 이상된 1~2층 주택들이 밀집해 있는 오래된 동네였습니다.

재개발 이야기가 자연스럽게 나올 수 있는 환경입니다.

중개업자가 하는 말에 충분이 고개를 끄덕거릴 수도 있는 상황이 연출됩니다.

마치 중개업자가 말만 들으면 당장 월세 수익이 나고 빌라 값도 많이 오르고 재개발까지 되면 큰 수익이 날것 같은 느낌이 듭니다.

거기다가 이 집, 저 집 데리고 다니면서 보여주면 미안한 마을까지 드니 잘못하면 계약서에 도장 찍기 딱 좋습니다.

고민하는 듯한 모습을 보이면 가계약으로 몇십만원만 걸어놓으라고 까지 하면서 거절 못하게 하죠.

 

그래서 부동산에 가서 매물을 볼때는 확실하게 준비하고 가야 합니다.

부동산에 처음갈때 마음가짐과 준비사항을 정리해보면 대략 열 몇가지 정도가 생각 납니다.

 

첫째. 혼자 가지 않습니다. 

내 옆에 내 편이 있다면 유혹에 쉽게 현혹되지 않습니다.

단, 귀 얇은 가족이나 친구는 데려가지 마세요.

 

둘째. 가서 바로 계약하지 않습니다.

자금이 충분히 여유가 있고 장기적인 목적으로 시장조사를 충분히 했다면 모르겠지만 처음 부동산에 가서 몇 집 알아보고 계약하는 것은 도박입니다.

 

셋째. 부동산 사무실 분위기를 잘 살펴 보세요.

매도인이든 매수인이든 사무실에 사람이 좀 있는지, 전화가 잘 오는지 (거는 전화 말고 오는 문의전화) 등 을 살펴보면 시장 분위기를 간접적으로 알 수 있습니다.

생각보다 활성화 되지 않은 그 지역의 부동산 시장이 매우 활성화된 것으로 착각할 수도 있습니다.

지금 안사면 매물이 사라져 버릴것 같은 불안감도 들죠.

 

넷째. 미리 연락하고 가지 마세요.

사무실 분위기가 연출될 수 있습니다. 

잘 모르는 부동산에 연락하지 않고 갑자기 찾아가는 것이 분위기 파악하기 좋습니다.

 

다섯째. 부동산은 세군데 이상 들러 보세요.

아파트 같은 경우는 부동산 공유 사이트가 있어서 어딜 가더라도 매물을 확인할 수 있지만 빌라는 좀 다릅니다.

특히 오래된 동네나 주택가 지역에는 빌라 매물을 서로 잘 공유하지 않습니다.

이른바 매도, 매수인에게 한번에 수수료를 받을 수 있는 양타를 먹으려고 하거든요.

 그래서 빌라 같은 경우는 자기가 갖고 있는 매물 중 적당한 것이 없으면 다른 부동산에게 전화해서 확인하고 소개시켜 줍니다.

 

여섯째. 오래된 빌라는 인테리어와 내부 수리한 집만 보지 마시고 같은 건물의 수리 안한 집도 보는 것이 중요합니다.

오래된 집일 수록 누수, 결로, 곰팡이 등이 생기기 쉬운데 내부수리 한지 얼마 안된 집은 이런 하자들이 인테리어로 가려지게 됩니다. 

수리 안한 집의 내부를 보면 인테리어 한 집의 2~3년 후 모습을 예측할 수 있습니다.

특히 베란다나 보일러실의 누수는 골치하픈 하자가 되어 두고두고 괴롭힐 수 있습니다.

사자마자 하자때문에 돈이 들어간다면 속상할 수 밖에 없죠.

 

일곱째. 매물을 볼때는 잘 안보이는 곳을 봐야 합니다.

남이 살고 있는 집을 보러가면 대부분 살림살이나 싱크대 같은 것을 보기 쉬원데 안보이는 구석구석을 봐야 합니다.

베란다를 살펴볼때는 천정과 바닥을 살펴 곰팡이와 누수가 있는지 살펴봅니다.

벽면을 전체적으로 살피기 보다는 벽면의 얼룩을 살펴 곰팡이가 있는지, 방금 청소한 흔적은 없는지를 확인하는 것이 좋습니다.

보일러실에 가면 보일러 설치일자 스티커를 꼭 확인하시고 7년 이상 되었다면 곧 교체기한이 다가온 다는 것을 알아야 합니다.

 

여덟째. 마음에 드는 매물은 낯에만 가지말고 밤에도 가보는 것이 좋습니다.

건물에 공실이 얼마나 되는지, 주차환경은 어떤지, 동네가 소란스럽거나 밤에 너무 주변이 어둡지 않은지 등을 살펴보기에는 낯보다 밤이 더 좋습니다.

낯에는 여유있던 주차자리가 밤이 되면 지옥으로 변할 수도 있습니다.

한창 생활이 활발한 저녁 시간대에 건물 집집마다 불이 꺼진 집이 많다면 그것도 이상하게 생각해야 합니다.

 

아홉째. 주변 건물들과 거주하는 사람들을 잘 살펴봅니다.

주변에 오래된 주택이 많다는 것은 재개발의 가능성이 높지만 반대로 오래된 주택이 많은 곳은 주민들이 따로 국밥이라 재개발에 도움이 안되기도 합니다.

월세는 수요가 있어야 하고 주요 수요자의 연령층에 따라 선호하는 주택형태가 달라집니다.

특히나 연세 많으시고 그 동네에서 오래 사신 분들은 굳이 재개발을 반대하는 경우가 많습니다.

 

 

열번째. 부동산 중개업자가 너무 칭찬하는 집은 더 깊이 고민해야 합니다.

보통 깨끗한 집과 낡은 집을 번갈아 가면서 보여주는데 낡고 지저분한 집들은 대부분 미끼입니다.

깨끗한 집을 중개하기 위해서죠.

정말 좋은 매물은 강요하지 않아도 팔리기 때문에 입에 침이 마르도록 칭찬할 필요가 없습니다.

 

열한번째. 보여주는 집을 중개업자가 사서 월세 놓으려다가 보여준다는 말은 그냥 거르세요.

두말 할 것도 없는 뻥이지만 현장에서는 아주 그럴듯하게 들립니다.

자기가 살 집을 왜 남에게 보여 줄까요?

자기가 사고 싶은데 돈이 부족해서 못하고 손님에게 보여준다는 등 이런 저런 사정 이야기 하면서 꼬시는 말은 그냥 영업멘트로만 생각하시면 됩니다.

 

 

이 정도 사항을 참고하시고 부동산에 방문에서 여러 집들을 살펴보고 나면 집에 와서 꼭 확인해야 할 것이 있습니다.

그것은 바로, 공인중개사가 했던 말들을 기억하면서 실제로 그런지 인터넷을 뒤져 보는 것입니다.

 

인터넷을 통해 확인할 것은

 

매매가 활발히 이루어 졌는지?

 

실제 매매 가격은 언제인지?

 

주소지의 인구 구성은 어떻게 되는지 등은 꼭 알아봐야 합니다.

 

실거래가 조회는 아래 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

아마도 서울을 제외한 지역의 빌라는 거래가 많지 않고 실거래가도 부동산에서 제시하는 금액보다 낮은 경우가 많을 겁니다.

아파트에 비해서 빌라는 거래 비율이 낮거든요.

특히 빌라에 사는 주인의 경우 실제로 팔려는 의지보다는 자신이 사는 집의 시세를 알아보기 위해서 내놓은 경우도 많다고 합니다.

 

실거래가 확인을 했다면 다음은 해당 물건 주소지 근처의 인구를 살펴봐야 합니다.

몇년 동안 계속 인구가 조금씩 줄어들고 있거나 고령자 비율이 많다면 그 지역은 발전성이 다소 낮다고 봐야 합니다.

인구 변동은 주변 학교의 학생수나 학급수가 어떻게 변했는지를 확인하면 확실합니다.

학생수나 학급수가 계속 줄어든다면 고령화가 빨리 진행된다고 보시면 됩니다.

 

이 정도 확인하고 나서 부동산 중개인이 한 말이 맞다싶으면 빌라 매매 계약을 해도 괜찮을 것 같습니다.

다만, 빌라는 아파트 보다는 향후에 다시 팔기가 좀 어렵다는 점을 미리 알고 구입하면 좋겠습니다.

 

 

성실하고 정직한 부동산 공인중개사 분들이 많지만 가끔씩은 그렇지 않은 분들도 있는것 같습니다.

투자의 책임은 본인에게 있습니다.

너무 공인중개사의 말만 믿지 말고 신중하고 꼼꼼하게 살려보고 결정하는 것이 중요합니다.

이상 비전문가가 월세 수익을 목적으로 빌라 매매를 알아본 하루 동안의 후기였습니다.